拿地方式及城市更新项目收并购估值实务详解

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目录 

一、房地产投资内涵

（一）为什么拿地

（二）拿地方式

（三）各方式税费计算

二、城市更新项目估值研究

（一）估值思路

（二）估值方法

（三）案例分析

一、房地产投资内涵

（一）为什么拿地

1.规模

2.利润

3.融资

4.发展

（二）拿地方式

1.二级联动

2.勾地

3.收并购

（三）各方式税费计算

二、城市更新项目估值研究

（一）估值思路

深圳的城市更新项目一般经过四大阶段，不同阶段的项目具有不同的价值，且市场上不同阶段的项目均有各路大神在兜售。因此市场应对更新类项目应该有一个正确合理的认识。

拆迁和实施（既实施主体）是决定项目价值的关键节点。

截至2019年7月7日，已立项项目中，专规通过率仅为59.4%，确认实施主体的实施率仅为37.5%。

因此，拆迁环节成为影响更新项目价值的重要节点。

1.估值基础

（1）项目逐步熟化，权益逐步锁定

（2）各阶段均有价值，且价值累积增加

（3）确认实施主体，拥有项目开发权益

（4）签订土地出让协议，可开发销售

2.C溢价

（1）立项阶段溢价

（2）专规阶段溢价

（3）确认实施主体阶段溢价

（4）用地报审阶段溢价

城市更新项目估值合理方法：有效成本溢价法。

当前估值C对价=当前有票成本C有票+当前溢价C溢价。

根据行业统计资料，一般居住用地销售利润率在10%—15%。

而城市更新项目中因土地协议出让，又有较低补缴地价土地成本，开发项目易获取超额收益，利用假设开发法测算时候，销售利润率约25—30%。

因此，前期公司赚取项目溢价有一定空间。

（二）估值方法

1.常用估值方法

（1）市场比较法：选取符合要求可比实例，对价格进行修正，以评估项目价值。

（2）假设开发法：预测待估案例开发价值，扣除预计成本、费用、利润及税费，求取项目价值。

（3）收益还原法：通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，以估算项目。

2.各阶段溢价确定四大步骤

第一步：确定项目总合理溢价

第二步：确定各阶段溢价占比

设置各阶段溢价占比关联到拆迁难度比较符合市场期望。

拆迁难度小，则前期对价较高。

第三步：确定各阶段进度系数

a.立项阶段以计划公告为完成节点，主要节点包括意愿征集、计划公示、计划公告。

b.专规阶段以规划批复为完成节点，主要节点包括局办公会议、草案公示、规划批复。

c.实施主体以核发实施主体确认书为最终节点，其进度比例以实际签约率的80%计算。

d.用地报审阶段以签订土地出让协议为最终节点。

第四步：确定项目当前合理溢价

（三）案例分析

1.案例一

2.案例二

3.案例三

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

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